サラリーマンにおすすめの国家資格【FP2級】への挑戦 その5|不動産

サラリーマンにおすすめの資格【FP2級】への挑戦 その5|不動産自己投資

こんにちは。しろう(@ryman_shocking)です。

平凡なサラリーマンが成長していく過程を記したブログ「リーマンショッキング」へようこそ。

☑️ AFP(日本FP協会認定)
☑️ 2級ファイナンシャ•プランニング技能士
☑️ 3級知的財産管理技能士
☑️ 広告代理店に務めるサラリーマン
☑️ 前職は一部上場の不動産会社で管理職
☑️ 学生時代は野球一筋スポーツマン
☑️ 投資、自己投資、節約、節制に邁進中

マネーリテラシー向上のためFP3級の資格を取得。

そして次なるステップであるFP2級へと挑戦するためアウトプットの意味合いも含め各項目の記事を作成したいと思います。

しろう
しろう

ちなみに日本FP協会のほうです。

FP2級の試験問題項目
  • ライフプランニングと資金計画
  • リスク管理
  • 金融資産運用
  • タックスプランニング
  • 不動産
  • 相続・事業承継

今回は「不動産」について勉強します。

参考元の教科書はコチラ

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それではいきましょう。

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FP2級の試験科目その5:不動産

FP2級の試験科目5-1.不動産の見方

土地の価格には売主と買主の合意で決まる実勢価格のほか公示価格基準値標準価格固定資産税評価額相続税評価額といった4つの公的な価格があります。

FP2級の試験科目5-2.不動産の取引

手付金とは契約を結ぶさいに買主が売主に渡すお金のこと。

買主の都合で売買が不成立の場合は手付没収
売主の都合で売買が不成立の場合は手付倍返し

過疎担保責任とは売主が知らなかった瑕疵でも責任を負うこと。

重要事項の説明は宅地建物取引士が行わなければならない。

FP2級の試験科目5-3.不動産に関する法令上の規制

借地借家法は土地や建物の賃貸借契約に関するルールを定めた法律です。

普通借地権の存続期間は30年以上でなければならない。

普通借家権の存続期間は原則1年以上です。

区分所有法はマンションなど集合住宅で生活するさいのルールを定めた法律。
集会は年1回以上開催されなければならない。

区分所有法の決議要件

一般的事項→区分所有者と議決権の各過半数

規約の設定、変更など→区分所有者と議決権の各3/4以上

建て替え→区分所有者と議決権の各4/5以上

一定の開発行為を行う場合には原則として都道府県知事の許可が必要

建築基準法の用途地域
  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 田園住居地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

用途地域によって建ぺい率や容積率も変わってきます。

建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
幅員が4m未満の道路の場合は中心線から2m下がった線が境界線となります。

防火地域準防火地域にまたがっている場合は防火地域の規制が敷地全体に適用される。

FP2級の試験科目5-4.不動産の取得・保有に係る税金

◾️不動産を取得したときの税金
不動産取得税、登録免許税、消費税、印紙税
◾️不動産を保有しているときの税金
固定資産税、都市計画税
◾️不動産を譲渡したときの税金
所得税、住民税
◾️不動産を賃貸しているときの税金
所得税、住民税

FP2級の試験科目5-5.不動産の譲渡に係る税金

5年以内は短期譲渡所得、5年以上は長期譲渡所得となり税額が変わります。
短期の場合は39%、長期の場合は20%の税率

居住用財産を譲渡して譲渡益が生じた場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができる。

相続の開始の直前において、被相続人の居住用であった家屋が空き家になっていた場合、一定期間内に譲渡した場合にはその譲渡所得の金額から3,000万円を控除することが可能。

FP2級の試験科目5-6.不動産の有効活用

不動産の投資利回りには表面利回り、NOI利回り、キャッシュオンキャッシュがあります。

DCF法(ディスカウント・キャッシュフロー法)とは対象不動産から得られると期待される純収益を現在価値に割り引いて試算した値によって収益性をはかる方法。

レバレッジ効果とは借入金を用いることによりてこの原理で投資利回りを高めること。

FP2級の試験科目5-7.不動産の証券化

現物の不動産を証券化し、投資家は細分化された証券に出資することによりそこから得られる収益の分配を受ける手法。

日本版の不動産投資信託をJ-REITといいます。

FP2級試験:不動産まとめ

不動産まとめ
  • 土地の価格には公示価格基準値標準価格固定資産税評価額相続税評価額といった4つの公的な価格がある。
  • 買主都合で売買不成立の場合手付没収
  • 売主都合で売買不成立の場合手付倍返し
  • 普通借地権の存続期間は30年以上でなければならない。
  • 一定の開発行為を行う場合には原則として都道府県知事の許可が必要
  • マンションの建て替え→区分所有者と議決権の各4/5以上
  • 防火地域準防火地域にまたがる場合は防火地域の規制が敷地全体に適用。
  • 5年以内は短期譲渡所得、5年以上は長期譲渡所得となり税額が変わる。

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